Navigeren door EPC-Regulering

De regelgeving omtrent de energieprestatiecertificaten (EPC) is in volle evolutie. Voor de beoefenaars van de economische beroepen en de financiële professionals is het van essentieel belang om de laatste juridische ontwikkelingen te kennen, aangezien deze certificaten niet alleen de energie-efficiëntie van gebouwen meten, maar ze ook aanzienlijke financiële en juridische implicaties hebben. Dit artikel geeft een beknopte stand van zaken mee na de meest recente wetswijzigingen, teneinde de beroepsbeoefenaars toe te laten hun cliënten correct te informeren en hen ook een leidraad te bieden aangaande hun eigen EPC-verplichtingen. Deze bijdrage zal enkel gaan over het energieprestatiecertificaat in Vlaanderen, en zal dus niet verder ingaan op de Brusselse of Waalse regelgeving inzake energieprestaties.

Welke soorten energieprestatiecerficaten bestaan er?

De drie energieprestatiecertificaten (EPC’s) waarmee men doorgaans het meest geconfronteerd wordt, zijn: het EPC residentiële eenheden, het EPC niet-residentiële eenheden en het EPC voor kleine residentiële eenheden.

EPC Residentieel

Het EPC residentiële eenheden (“EPC Residentieel”) wordt opgemaakt voor gebouwen of gebouweenheden met een residentiële hoofdbestemming. Een residentiële gebouweenheid kan een appartement zijn, maar ook een eengezinswoning of een collectief woongebouw.

Het EPC Residentieel is in principe 10 jaar geldig.

EPC NR

Het EPC voor “gewone” niet-residentiële eenheden (“EPC NR”) wordt opgemaakt voor alle gebouwen en gebouweenheden die als hoofdbestemming “niet-residentieel” hebben; dus voor álle gebouweenheden, behalve voor residentiële gebouwen, werkplaatsen, religieuze gebouwen, industriegebouwen en landbouwgebouwen.

Het EPC NR is in principe slechts 5 jaar geldig.

EPC kNR

Het EPC voor kleine niet-residentiële eenheden (“EPC kNR”) heeft betrekking op gebouwen of gebouweenheden met dezelfde bestemming als hierboven (niet-residentieel), maar enkel in zoverre die kwalificeren als “klein”. Een niet-residentiële gebouweenheid wordt beschouwd als “klein” wanneer de bruikbare vloeroppervlakte niet groter is dan 500 m² enerzijds, en het niet-residentiële geheel waarin de eenheid gelegen is niet groter is dan 1.000 m² én dat geen niet-residentiële eenheid bevat die groter is dan 500 m².

Voor dergelijke kleine niet-residentiële eenheden kan men ervoor kiezen om een EPC kNR op te maken (i.p.v. een EPC NR), d.i. een EPC dat meer gepast is voor dit type van pand (denk bijvoorbeeld aan een winkel of kantoorruimte).

Het EPC kNR is in principe 10 jaar geldig.

EPC GD

Daarnaast bestaat er nog een specifiek EPC in geval van appartementsmede-eigendom: het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw (“EPC GD”). Dit EPC geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen (vloeren, muren, daken,…) en de collectieve installaties zijn en is verplicht voor alle appartementsgebouwen. Dat zijn gebouwen die uit minstens twee residentiële gebouweenheden bestaan.

Het EPC GD is in principe 10 jaar geldig.

Sinds 1 januari 2022 dienen de “grotere” appartementsblokken over dit EPC te beschikken. Het ging hierbij om appartementsgebouwen met 15 of meer gebouweenheden.

Sinds 1 januari 2023 dienen de appartementsgebouwen van 5 t.e.m. 14 gebouweenheden over een dergelijk EPC te beschikken.

En sinds 1 januari 2024 dienen ook de kleinste appartementsgebouwen zich te conformeren.

Alle appartementsgebouwen moeten dus een EPC GD hebben. Deze verplichting staat los van de overdracht (zoals de verkoop), de vestiging van een zakelijk recht of een verhuur.

Uitzonderingen

Merk op dat bepaalde gebouwen – zoals industriële gebouwen, opslagplaatsen, werkplaatsen of loodsen – onder geen enkele categorie vallen en zij dus nog niet over een EPC dienen te beschikken.

Ook niet-residentiële eenheden in tijdelijke gebouwen die in principe niet langer dan twee jaar worden gebruikt, dienen vooralsnog niet aan een EPC-plicht te voldoen.

EPC Bouw

Vermeldenswaardig is ook nog het Energieprestatiecertificaat Bouw (“EPC Bouw”). Na het indienen van de EPB-aangifte, krijgt men in het geval van een nieuwbouw of een ingrijpende energetische renovatie van een residentiële óf niet-residentiële gebouweenheid, een EPC Bouw van de EPB-verslaggever.

Dat EPC is in principe 10 jaar geldig voor residentiële gebouweenheden, en 5 jaar voor niet-residentiële gebouweenheden.

Het EPC Bouw kan gedurende zijn geldigheidsduur gebruikt worden als EPC Residentieel of EPC (k)NR bij overdracht, vestiging van een zakelijk recht of verhuur.

EPC Publiek: de vreemde

Volledigheidshalve vermelden we ook kort het EPC voor publieke gebouwen (“EPC Publiek”), voor gebouwen die vaak door het publiek worden bezocht, omdat er een publieke organisatie in gevestigd is.

Publieke gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte vanaf 250 m² moeten (steeds) over een energieprestatiecertificaat beschikken en moeten hun bezoeker informeren over de energiezuinigheid van hun gebouw door het voorblad van dat energieprestatiecertificaat op een zichtbare plaats uit te hangen. Tot voor kort diende hiervoor een speciaal EPC Publiek te worden opgemaakt. Dat had een principiële geldigheidsduur van 10 jaar.

Het EPC Publiek is echter op 1 januari 2024 vervangen door het EPC NR.

Een op dat moment nog geldig EPC Publiek kan niet langer gebruikt worden om aan de uithangplicht te voldoen.

Voor de kleine niet-residentiële publieke gebouwen geldt een tijdelijke overgangsregel.

Wanneer dient er een EPC Residentieel, NR of kNR voorhanden te zijn?

Bij overdracht in volle eigendom

Elke persoon, of het nu een natuurlijke persoon of een rechtspersoon is, die een residentiële of niet-residentiële gebouw(-eenheid) bij een notariële overdracht in volle eigendom overdraagt, moet over een EPC Residentieel, of een EPC NR of EPC kNR beschikken. Het maakt niet uit hoe groot het eigendomsaandeel is dat wordt overgedragen. Ook als slechts een beperkt percentage in volle eigendom wordt overgedragen, moet er een EPC aanwezig zijn.

Verschillende soorten overdrachten worden hier geviseerd: schenking, ruil, inbreng, verkoop of een ander type transactie. Zodra er sprake is van een notariële overdracht van volle eigendom, is een EPC verplicht.

Het maakt ook niet uit of er al dan niet publiciteit werd gevoerd voor de transactie, want sinds 1 april 2022 is ook bij een verkoop zonder publiciteit, een EPC verplicht.

Ook indien de verkrijger de intentie heeft om de gebouweenheid te slopen of wanneer de gebouweenheid ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is, moet er een EPC voorhanden zijn.

Het moet weliswaar gaan om een overdracht in volle eigendom. Wordt enkel het vruchtgebruik, of enkel de naakte eigendom overgedragen, dan moet er geen EPC zijn.

Bij akten met een declaratieve (en dus geen “overdragende” of translatieve) werking is er evenmin een EPC verplicht.

Het EPC moet beschikbaar zijn:

1. als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van die publiciteit;
2. als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of – indien er geen onderhandse akte is – vóór het verlijden van de authentieke akte.

Wanneer de betrokken gebouweenheid deel uitmaakt van een appartementsgebouw, zal niet enkel het EPC Residentieel of (k)NR bezorgd moeten worden, maar ook het EPC GD.

Bij vestiging of overdracht van een erfpacht of recht van opstal

Een eigenaar die op een residentiële of (kleine) niet-residentiële eenheid een opstalrecht of erfpacht wil vestigen, moet over een EPC Residentieel, respectievelijk EPC NR of kNR beschikken.

Ook bij de overdracht van een erfpacht of recht van opstal dient er een EPC voorhanden te zijn.

Het verlengen of stopzetten van een erfpacht of recht van opstal brengt echter geen EPC-verplichting met zich mee.

Het vestigen of overdragen van een erfpacht of recht van opstal op het dak van een niet-residentieel gebouw, bijvoorbeeld voor het leggen van zonnepanelen, zou volgens de overheidswebsite evenmin EPCplichtig zijn.

Het energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn:

1. als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van de publiciteit; of
2. als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of – indien er geen onderhandse akte is – vóór het verlijden van de authentieke akte.

Wanneer de betrokken bouweenheid deel uitmaakt van een appartementsgebouw, zal niet enkel het EPC Residentieel of (k)NR bezorgd moeten worden, maar ook het EPC GD.

Bij verhuur

De eigenaar of de houder van een zakelijk recht die een residentiële of niet-residentiële gebouw(eenheid) wil verhuren, dient eveneens over een EPC Residentieel, respectievelijk EPC NR of kNR te beschikken.

Onder verhuur wordt verstaan: de gewone huur (huur van gemeen recht), als het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de handelshuur, de woninghuur, de onroerende leasing en de concessies van niet-residentiële gebouwen of niet-residentiële gebouweenheden.

Een huurovereenkomst naar gemeen recht met een duurtijd van minder dan twee maanden zal bijgevolg geen EPC-plicht met zich meebrengen.

Er is evenmin een EPC nodig voor de verhuur van een assistentiewoning.

Sinds 1 oktober 2023 geldt er bij een verhuur zonder publiciteit eveneens een EPC-verplichting.

Wanneer spreekt men van een gebouw of een gebouweenheid?

Enkel indien er een gebouw of gebouweenheid wordt verhuurd, verkocht, … is er sprake van een EPC-verplichting. Het is dan ook belangrijk om te weten wanneer de Vlaamse wetgever meent dat er sprake is van een gebouw of een gebouweenheid.

Een gebouweenheid is de kleinste eenheid binnen een gebouw die voldoet aan al de volgende voorwaarden:

1. geschikt zijn voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden of een gemeenschappelijk deel zijn;
2. ontsloten worden via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte;
3. in functioneel opzicht zelfstandig zijn.

Voorbeeld van het thuiskantoor

De Vlaamse overheid heeft op haar website een aantal zeer concrete voorbeelden ter beschikking gesteld om dit te illustreren. Een van de voorbeelden betreft het thuiskantoor. Het gaat om de klassieke situatie waarbij in een woonst, een praktijkruimte of kantoor aanwezig is, van bijvoorbeeld 50 m². De ruimte heeft geen eigen sanitaire voorzieningen of keuken. In een dergelijk geval is de ruimte niet functioneel zelfstandig. Een verhuur van die ruimte alleen zal dus geen EPC-verplichting doen ontstaan.

Met of zonder publiciteit

We herhalen dat voor 1 oktober 2023 dergelijke verhuringen, voor zover ze plaats vonden tussen verbonden partijen, steeds vrijgesteld waren van enige EPC-verplichting mits er geen publiciteit werd gevoerd voor de verhuur. Deze regel werd echter afgeschaft: sinds 1 oktober 2023 is voor elke verhuur van een gebouw(eenheid) een EPC vereist, of er nu publiciteit wordt gevoerd (via een makelaar), of niet. Het zal dan ook belangrijk zijn om steeds na te gaan of er sprake is van een gebouweenheid of niet.

Volgens het Energiebesluit moet het energieprestatiecertificaat bij verhuur beschikbaar zijn:

1. als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van die publiciteit; of
2. als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst. Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig EPC.

Belangrijk om te noteren is dat er moet gekeken worden naar het moment waarop de huurovereenkomst werd gesloten. Gold er op dat moment een EPC-plicht? Dan moest er op dat moment een geldig EPC aanwezig te zijn.

Als het EPC tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst vervalt, is dit geen probleem en dient er geen nieuw EPC te worden opgesteld.

Als de huurovereenkomst dateert van vóór de inwerkingtreding van enige EPC-plicht, dient er pas een EPC opgemaakt te worden wanneer het gebouw opnieuw te huur komt te staan. Zolang dezelfde huurder het gebouw blijft betrekken (bijvoorbeeld in het geval van een verlenging van de huurovereenkomst), moet er in principe geen nieuw EPC opgemaakt worden.

Wanneer de betrokken gebouweenheid deel uitmaakt van een appartementsgebouw, zal niet enkel het EPC Residentieel of (k)NR bezorgd moeten worden, maar ook het EPC GD.

Wat brengt de toekomst?

Zoals reeds blijkt uit bovenstaand overzicht, staat de EPC-wetgeving niet stil. Ook voor dit jaar en de verdere toekomst heeft de Vlaamse wetgeving al verschillende wijzigingen (lees: verstrengingen) ingepland.

Sinds 1 januari 2024

Sinds 1 januari 2024 moeten alle appartementsgebouwen een EPC GD hebben. Deze verplichting staat los van enige overdracht, vestiging van een zakelijk recht of verhuur.

Eveneens sinds 1 januari 2024 moeten alle grote niet-residentiële gebouweenheden van publieke gebouwen en overheidsgebouwen beschikken over een EPC voor niet-residentiële gebouwen om aan de uithangplicht te voldoen. Zoals hoger reeds aangehaald, kan het huidige EPC Publiek hiervoor niet langer gebruikt worden.

Er geldt echter een uitzonderingsregime voor kleine niet-residentiële publieke gebouwen: om aan de uithangplicht te voldoen, kunnen zij tot uiterlijk 1 januari 2025 een EPC Publiek gebruiken, op voorwaarde dat de metingen gestart zijn voor 1 januari 2023 en het EPC uiterlijk op 1 februari 2024 werd ingediend. Na die datum kan enkel nog een EPC kNR

Vanaf 1 januari 2025

Vanaf 1 januari 2025 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan, of gelijk aan 1.000 m² steeds over een EPC NR beschikken, ongeacht overdracht, vestiging van een zakelijk recht of verhuur.

Vanaf 1 januari 2026

Vanaf 1 januari 2026 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 1.000 m² steeds over een EPC NR beschikken, ongeacht overdracht, vestiging van een zakelijk recht of verhuur.

Vanaf 1 januari 2028

Vanaf 1 januari 2028 dienen alle grote gebouweenheden van publieke gebouwen en overheidsgebouwen over een geldig EPC NR te beschikken waaruit blijkt dat minimaal een label E behaald wordt.

Vanaf 1 januari 2030

Vanaf 1 januari 2030 moet elke grote niet-residentiële eenheid over een geldig EPC NR beschikken waaruit blijkt dat minimaal een label E behaald wordt.

Vanaf 1 januari 2030 dient ook elke kleine niet-residentiële eenheid over een geldig EPC kNR te beschikken waaruit blijkt dat ofwel minimaal label E wordt behaald (in het geval van een kleine niet-residentiële eenheid gelegen in een open of halfopen bebouwing), ofwel label D (in geval van een kNR in een gebouw met meerdere eenheden of in een gesloten bebouwing).

Tegen 2035 en 2040 zullen de labels D (open, halfopen bebouwing) en C (gesloten bebouwing), respectievelijk C en C behaald moeten worden voor deze gevallen. De kleine niet-residentiële eenheden kunnen er echter ook voor kiezen om vanaf 1 januari 2030 meteen te voldoen aan de verplichting die wordt opgelegd aan de grote niet-residentiële eenheden.

Gebouwen die bestemd zijn voor afbraak, moeten niet voldoen aan de ‘permanente’ EPC-plicht op voorwaarde dat onder meer een kopie van de vergunning die de sloop toelaat, overgemaakt wordt aan het VEKA.

Belang en gevolgen van het EPC

Het EPC is niet zomaar een formaliteit. Teneinde energiebesparende maatregelen te stimuleren, brengt het verscheidene praktische gevolgen met zich mee. Hieronder staan we even stil bij enkele van die gevolgen, waaruit het belang van een correct en actueel EPC blijkt.

Huurindexering

Gedurende de periode van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 mocht voor woningen met een EPC-label D, E of F de huurprijs niet, of slechts beperkt geïndexeerd worden.

Sinds 1 oktober 2023 is voor woningen met een EPC-label D, E of F de huurindexatie wel weer mogelijk, maar gelden er bepaalde correctiefactoren.

Om aan te tonen dat de huurprijs volledig of beperkt geïndexeerd mag worden, moet de verhuurder een geldig EPC kunnen voorleggen. Een EPC dat nog geldig was op het moment van de ondertekening van het huurcontract, maar intussen is verlopen, komt niet meer in aanmerking.

Renovatieverplichting

Er gelden tegenwoordig verscheidene renovatieverplichtingen. Zowel voor residentiële, als voor niet-residentiële gebouweenheden.

Zo moet elke niet-residentiële gebouweenheid binnen 5 jaar na de verkoop (of na een andere vorm van overdracht) aan een aantal energiebesparende maatregelen voldoen en moet die een minimaal energielabel behalen.

Deze verplichting geldt sinds 1 januari 2022.

Sinds 1 januari 2023 moet de niet-residentiële gebouweenheid niet alleen voldoen aan het minimale maatregelenpakket binnen de 5 jaar na de verkoop (of na een andere vorm van overdracht), erfpacht of opstalrecht, maar moet die ook een minimaal aandeel hernieuwbare energie behalen van 5% (of een label E). Het behalen van dit label moet worden aangetoond met een nieuw EPC NR.

Sinds 1 januari 2023 geldt ook een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen. Sindsdien zijn nieuwe eigenaars van een woning of appartement met label E of F verplicht om de woonst te renoveren naar een label D of beter, en dit binnen de 5 jaar. Dit moet eveneens bewezen worden met een nieuw EPC.

Sancties

Tot slot controleert het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) via steekproeven of er een geldig EPC aanwezig is en of dat EPC correct is opgemaakt.

Als er geen EPC aanwezig is, stuurt VEKA eerst een brief. De betrokkene kan dan schriftelijke argumenten indienen. Na de evaluatie van de argumenten kan er een administratieve geldboete opgelegd worden die varieert tussen 500 en 5.000 euro.

Belangrijk om weten is dat het betalen van de boete geen kwijtschelding of opschortende voorwaarde uitmaakt voor de opmaak van het EPC. Ook als men een boete krijgt, moet er dus nog een EPC opgemaakt worden.

Als de gebouw(eenheid) nog steeds te koop of te huur wordt aangeboden, kan de betrokkene zelfs een tweede boete krijgen bij een volgende controle.